Loyer impayé : quelles étapes avant l'expulsion du locataire ?

Le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même le locataire, changer les serrures ou couper l'électricité : ces agissements sont pénalement sanctionnés. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, un commissaire de justice délivre un commandement de payer visant cette clause et comportant les mentions obligatoires (montant de la dette, délai, information sur le droit à un délai de paiement).

Un délai de six semaines à un ou deux mois selon le bail

Depuis la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023 (loi n° 2023-668, dite « anti-squat »), la clause résolutoire ne produit effet qu'après un délai minimal de six semaines suivant le commandement demeuré infructueux, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date. Pour les baux en cours à cette date, la Cour de cassation a précisé, dans un avis du 13 juin 2024, que le délai contractuel antérieur (le plus souvent deux mois) continue de s'appliquer. Le bailleur peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation, obtenir le paiement et demander l'expulsion. Le juge peut accorder des délais au locataire capable de reprendre les paiements.

Après le jugement

L'expulsion nécessite un commandement de quitter les lieux et, à défaut de départ, le concours de la force publique. La trêve hivernale suspend généralement l'expulsion du 1er novembre au 31 mars, mais elle n'efface ni la dette ni la procédure. Les garanties (assurance loyers impayés, garant, FSL) et les organismes d'aide doivent être saisis dès le premier impayé.

Votre locataire ne paie plus son loyer ? Le cabinet peut faire délivrer les actes, saisir le juge et suivre l'exécution de la décision.